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地产政策与未来荐5股

发布时间:2019-08-15 10:54:25

地产:政策与未来 荐5股 2017-08-17 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点:

1.租赁风起,政策鼓励:2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点,租赁市场迎来政策利好。(1)土地和房源:加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。(2)金融:允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。( )财政:税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。(4)法律:立法,切实推进租购同权。

2.租赁市场前景广阔:需求端,租赁房需求逐年增加,主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口;房价高企、限购限贷,部分需求从购房市场外溢到租赁房市场;晚婚导致置业年龄延迟,延长个体租赁消费周期,间接增加租赁需求;供给端,租赁房源供给不足,且租赁市场痛点较多,规范的租赁市场和长租公寓亟待发展;资金端,融资渠道拓宽,两支公寓ABS成功发行;与发达国家对比,我国租赁市场GMV有待大幅提高。综合来讲,租赁市场发展可期。

.两种运营模式,多方涉足长租公寓:住房租赁市场可分为重资产运营、轻资产管理两种模式:前者自持物业、后者承租物业开展租赁业务。长租公寓万亿级市场吸引了各路资本,同时也吸引各路运营商和龙头房企涉足。

4.发展租赁对未来房地产市场影响:1)对房地产销售、新开工和投资:短期(2017-2019年),对投资的影响分别为0.1%、0.8%、1%;对销售的影响分别为-0.5%、-4. %、-7%;对新开工的影响分别为0.1%、1%、1.6%。中长期(2017-20 1年),分流20.8亿平商品住房销售,占新增住房需求的10.7%;增加房地产新开工面积6.1亿平,占新增住房新开工面积的 .14%;增加房地产投资2.7万亿,占新增房地产投资78.9万亿的 .4%。2)对房企:未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平,但打开年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海。

5.投资建议:租赁业务受益于政策鼓励,在融资、房源上将有长租发展,建议关注具有如下特征房企:1)资金实力强;2)租赁运营经验丰富; )拥有低成本优质房源。推荐率先布局长租公寓的世联行(002285)、万科A(000002)、招商蛇口(001979)、金地集团(600 8 )、旭辉控股(0884.hk)。

风险提示:政策推动不及预期

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